土地について

一般定期借地権

いっぱんていきしゃくちけん
借地借家法(平成4年8月1日施行)により創設された3種類の定期借地権のうちのひとつ。
「一般定期借地権」とは次の3つの契約内容を含む定期借地権のことである。

1)更新による期間の延長がない
2)存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
3)期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない

なお「一般定期借地権」の存続期間は少なくとも50年以上としなければならない。

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一筆の土地

いっぴつのとち
土地登記簿において、一個の土地を指す単位を「筆」という。
従って「一筆の土地」とは「土地登記簿上の一個の土地」という意味である。

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移転登記

いてんとうき
所有権移転登記のこと。
所有権移転登記とは、不動産の売買取引において、不動産の所有権が売主から買主に移転したことを公示するための登記である。

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委任契約

いにんけいやく
法律行為を行なうことを委託する契約のこと。民法第643条から第655条に規定されている。
この委任契約における法律行為とは、具体的には、取引の媒介(問屋営業など)、支払委託(送金など)等を指しているが、実際上はそれらの行為は、それぞれの特別法(商法・手形法など)で具体的に規律されているので、民法の委任契約の規定は、現在ではそれらの特別法を補充する役割しか持たない。
例えば、宅地建物取引業法における媒介契約は、この委任契約の一つと見られているので、宅地建物取引業法に規定のない部分については、補充的に民法第643条から第655条が適用される場合がある。
なお、民法上の代理は多くの場合、この委任契約にもとづいて発生するものとされている。

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売主

うりぬし
不動産の売買契約において、不動産を売る人(または法人)を「売主」という。
また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。
この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。

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売渡証書

うりわたししょうしょ
不動産の売買契約の内容を簡潔に要約した書面のことを「売渡証書」という。
この売渡証書は、売主または買主からの依頼により、登記手続を担当する司法書士が不動産売買契約書をもとにして作成するのが一般的である。
売渡証書の記載内容は「売主の住所氏名」「買主の住所氏名」「売買される不動産の概要」である。
この売渡証書は「所有権移転登記の原因を証する書面」として、所有権移転登記を申請する際に、登記所に提出される。

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上物

うわもの
土地の上に建物が存在しているとき、この建物を「上物」と呼ぶ。
なお、不動産広告においては、土地の上に家屋が存在する場合について「上物あり」と表現することがある。
上物が老朽化している等の理由で上物の価値が非常に低いと考えられるような場合には、不動産広告では「古家あり」または「廃屋あり」と表現するのが望ましいとされている(不動産の表示に関する公正競争規約第10条施行規則3条4号)。

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建築条件付宅地分譲

けんちくじょうけんつきたくちぶんじょう
宅地分譲の方法の一つで、宅地の売買契約後一定の期間内に、売主または売主が指定する者とのあいだで当該宅地上に建物を建築する請負契約を締結することを停止条件として分譲することをいう。

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建築物

けんちくぶつ
建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。
これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。

1)屋根と柱または壁を有するもの
2)上記に付属する門や塀
3)以上のものに設けられる建築設備

上記1)は「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

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建築面積

けんちくめんせき
いわゆる「建坪(たてつぼ)」のこと。
建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指している。
ただし1メートル以上突き出たひさしや軒等がある場合には、そのひさし、軒等の先端から1メートル後退した線までの部分のみを建築面積に算入することとなっている。

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公道

こうどう
公共の用に供されている道路をいう。
これに対して、私的に所有・利用される道路を「私道」という。
道路法の道路(高速自動車国道、国道、都道府県道、市町村道)のほか、農道、林道なども公道に含まれる。公道の交通に対しては、道路交通法が適用される。
なお、建築基準法においては、私道等が「道路」とされる場合があり(位置指定道路、2項道路)、このような道路も公道と呼ぶことがあるので注意が必要である。

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敷地

しきち
建築物のある土地のことを「敷地」という。
なお同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている(建築基準法施行令1条)。
例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。
ところで建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい(建築基準法19条)。

1)敷地は、道より高くなければならない(但し排水や防湿の措置をとれば可)
2)敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行う。
3)敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み(下水道など)をしなければならない。
4)崖崩れの被害にあうおそれがあるときは、擁壁(ようへき)の設置などをしなければならない。

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住居表示

じゅうきょひょうじ
昭和37年以前は、土地登記簿に記載されている地番にもとづいて、各建物を表示していたため、郵便の集配等で混乱が生じていた。
そこで昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、各建物を合理的に表示するために、各建物ごとに新しい番号(これを住居番号という)を付けることとなった。これによる建物の新しい表示の方法のことを「住居表示」と呼んでいる。
建物ごとに新しい番号を付ける方式としては、街区方式と道路方式が定められている。

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所要時間(徒歩所要時間)

しょようじかん
歩いてかかる時間のことだが、不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」により、徒歩1分が80メートルに相当するものとして計算する(不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号)。
さらに詳しく言うと、徒歩所要時間は次のルールで算出する必要がある。

1)直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとにする。
2)道路距離80メートルを徒歩1分に換算する。
3)80メートル未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。例えば道路距離が100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。
4)駅からすぐに物件があるときでも、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければならない。
5)車両通行量が多い道路や鉄道などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏み切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。
6)横断歩道や踏み切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。
7)坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、やはり道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。

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前面道路

ぜんめんどうろ
敷地に面した道路をいう。
敷地が複数の道路に面する場合には、通常、接する距離が長いほうの道路を指す。

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専有部分

せんゆうぶぶん
分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ(区分所有法第1条・第2条)。
分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当する。
この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分(例えば廊下・階段・バルコニーなど)は「共用部分」と呼ばれる。

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地積測量図

ちせきそくりょうず
土地の表示登記や分筆登記を申請する際に、土地家屋調査士が作成し、登記所へ提出する書面。正確な測量技術により土地の面積、土地の形状が記載されている。

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地番

ちばん
土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のこと(不動産登記法第79条)。
地番は民有地のみに付される(公有地は無番地である)。
なお、分筆された土地の場合には、地番には番号と符号が付けられている。

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地目

ちもく
登記所の登記官が決定した土地の用途のこと。
土地登記簿の最初の部分(表題部という)には、土地の所在、地番、地目、地積(土地面積)が記載されている。
地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の21種類に限定されている。
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

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仲介手数料

ちゅうかいてすうりょう
媒介報酬(仲介報酬)とも。
宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約にもとづき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。

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定期借地権

ていきしゃくちけん
平成4年8月1日に施行された新借地借家法では、借地権を普通借地権と定期借地権に区分した。
普通借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側に土地の返還を請求するだけの正当事由が存在しなければ、借地人が更新を望む限り自動的に借地契約が更新されるというものである。
これに対して定期借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものである。
定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類がある。

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抵当権

ていとうけん
債権を保全するために、債務者(または物上保証人)が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。
債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

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手付金等

てつけきんとう
売買契約の締結から宅地建物の引渡し前の間に支払われる手付金などの金銭で、最終的に代金の一部になる金銭のこと(宅地建物取引業法第41条第1項)。
宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、この手付金等を、第三者が保管するなどの方法で保全するように定めている。これは、売主が物件を引き渡せないなどの不測の事態が生じた場合に、手付金等が確実に買主に返還されるようにする目的で創設された制度である。

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登記簿謄本

とうきぼとうほん
ある不動産に関する1組の登記用紙のすべての写しのこと。
登記簿謄本の末尾に登記官が押印することにより、その内容が正しいことを証明している。
土地の場合、登記簿謄本はその土地に関する「表題部」「権利部」(甲区・乙区)の写しである。また建物の場合、登記簿謄本はその建物に関する「表題部」「権利部」(甲区・乙区)の写しである。
なお1組の登記用紙の一部のみの写しは「登記簿抄本(とうきぼしょうほん)」という。
コンピュータシステムを導入している登記所では、登記簿謄本に代わるものとして「登記事項証明書」を交付している。

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延べ面積

のべめんせき
建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1)自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで)
2)建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで)
3)共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)

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表示登記

ひょうじとうき
土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。
表示登記に記載される事項は、土地の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「地番」「地目」「地積」「表題部所有者」等とされている。
また、建物の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「建物所在の地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「付属建物」「表題部所有者」等とされている。
区分建物(分譲マンションなど)については、一棟の建物全体についての表題部と個々の区分所有建物についてのものと、両方の表題部が存在する(詳細は「区分建物の登記記録」参照)。
なお一筆の土地または一個の建物について、最初に行なわれる表示登記のことを特に「表題登記」と呼ぶ(不動産登記法第2条第20号)。
新たに土地が生じた場合(埋立・分筆など)や、建物を新築した場合などには1月以内に表題登記を申請しなければならない。

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不動産取得税

ふどうさんしゅとくぜい
不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。
不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされている。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。
ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされている(地方税法附則第11条の2)。
ちなみにここでいう「住宅」には別荘を含まない。ただし週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つ目の住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここでいう「住宅」に含まれる。
なお、一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられている。
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される(地方税法第73条の2第1項)。
ただし、新築によって建物を取得した場合には「最初に使用された日」または「譲渡された日」が「取得の日」とみなされて、その日における所有者が納税義務を負うケースがある(地方税法第73条の2第2項)。具体的には次のとおりである。

1)「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース
賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また一般の個人が建築業者に自己の居住用の建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初にその個人が入居した日が「取得の日」となる。

2)「譲渡された日」が「取得の日」となるケース
建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合には、新築の日ではなく、建売住宅が販売された日に課税される。このとき納税義務者は建売住宅の購入者となる。

なお、上記1)、2)の場合において、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされる。

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分筆

ぶんぴつ
土地登記簿上で一筆の土地を、数筆の土地へと分割すること。

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