建物について

違反建築物

いはんけんちくぶつ
建築基準法や都市計画法などに違反している建築物。建築後に増改築や用途変更を行なった結果、違法となる場合もある。
なお、法令の改正や都市計画の変更によって違法となった建築物は、「既存不適格建築物」であって違反建築物とはいわない。
特定行政庁は、違反建築物を発見した場合には、建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出し、違反事実を公示できる。また緊急の場合は、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求めることができる。

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請負契約

うけおいけいやく
当事者の一方がある仕事を完成することを約束し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約束するような契約を「請負契約」という。具体的には、家の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などが「請負契約」に該当する。
「請負契約」では、労務の供給そのものが目的ではなく、仕事の完成が目的である点に最大の特徴がある。

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上物

うわもの
土地の上に建物が存在しているとき、この建物を「上物」と呼ぶ。
なお、不動産広告においては、土地の上に家屋が存在する場合について「上物あり」と表現することがある。
上物が老朽化している等の理由で上物の価値が非常に低いと考えられるような場合には、不動産広告では「古家あり」または「廃屋あり」と表現するのが望ましいとされている(不動産の表示に関する公正競争規約第10条施行規則3条4号)。

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居室

きょしつ
居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。
この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。
その反対に「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。
なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアすることを必要としている。
ただし居室として使用する地下室については、採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)

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検査済証

けんさずみしょう
建築工事が完了した建築物について、建築主事等は、検査の申請を受理した日から7日以内に、当該建築物について工事完了検査を行なわなければならない。
この工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面が「検査済証」である。

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建築条件付宅地分譲

けんちくじょうけんつきたくちぶんじょう
宅地分譲の方法の一つで、宅地の売買契約後一定の期間内に、売主または売主が指定する者とのあいだで当該宅地上に建物を建築する請負契約を締結することを停止条件として分譲することをいう。

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建築物

けんちくぶつ
建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。
これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。

1)屋根と柱または壁を有するもの
2)上記に付属する門や塀
3)以上のものに設けられる建築設備

上記1)は「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

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建築面積

けんちくめんせき
いわゆる「建坪(たてつぼ)」のこと。
建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指している。
ただし1メートル以上突き出たひさしや軒等がある場合には、そのひさし、軒等の先端から1メートル後退した線までの部分のみを建築面積に算入することとなっている。

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工事完了検査

こうじかんりょうけんさ
建築主は、工事を完了した日から4日以内に、建築主事に「工事完了検査」を申し出る必要がある。この申し出を受けた建築主事は申し出から7日以内に建築物を検査する必要がある。
この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならない。

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敷地

しきち
建築物のある土地のことを「敷地」という。
なお同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている(建築基準法施行令1条)。
例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。
ところで建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい(建築基準法19条)。

1)敷地は、道より高くなければならない(但し排水や防湿の措置をとれば可)
2)敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行う。
3)敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み(下水道など)をしなければならない。
4)崖崩れの被害にあうおそれがあるときは、擁壁(ようへき)の設置などをしなければならない。

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住居表示

じゅうきょひょうじ
昭和37年以前は、土地登記簿に記載されている地番にもとづいて、各建物を表示していたため、郵便の集配等で混乱が生じていた。
そこで昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、各建物を合理的に表示するために、各建物ごとに新しい番号(これを住居番号という)を付けることとなった。これによる建物の新しい表示の方法のことを「住居表示」と呼んでいる。
建物ごとに新しい番号を付ける方式としては、街区方式と道路方式が定められている。

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専有部分

せんゆうぶぶん
分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ(区分所有法第1条・第2条)。
分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当する。
この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分(例えば廊下・階段・バルコニーなど)は「共用部分」と呼ばれる。

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長期優良住宅

ちょうきゆうりょうじゅうたく
長期にわたり使用可能な質の高い住宅をいう。
その具体的な基準は明確には定まっていないが、単に物理的に長寿命であるだけでなく、ライフスタイルの変化などへの対応、住環境への配慮など、社会的に長寿命であることが必要であるとされる。「200年住宅」ともいわれる。
長期優良住宅の開発・普及は、優良な住宅ストックを形成するための重要な政策の一つであると考えられている。
2008年には、長期優良住宅の普及のために「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が制定された。それによると、
1)耐久性、耐震性、可変性、維持保全の容易性などについての一定の性能を有し、維持保全に関する計画が作成されるなどの要件を満たす住宅を認定する制度を創設し
2)そのような住宅の普及のために、建築確認の特例、税制上の優遇、超長期住宅ローンなどの措置を図ること
とされている。

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つなぎ融資

つなぎゆうし
住宅・宅地の取得資金や工事代金に充てるため、公的な融資が実行されたり、不動産の売却代金を得るまでの間、一時的に資金を借りることをいう。金融機関により融資条件はさまざまであるが、短期融資として取り扱われる。
公的融資の実行は土地・建物の登記後とされ、登記は決済後でないとできないから、つなぎ融資が必要となるケースは多い。また、住宅の買い換えなどの際にも、購入の後に売却することが多く、同時決済などの便宜を得ない限りはつなぎ融資が必要である。

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延べ面積

のべめんせき
建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1)自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで)
2)建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで)
3)共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)

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木造軸組工法

もくぞうじくぐみこうほう
在来工法ともいい、木造建築物の工法の一つ。
「在来工法」とは、「伝統工法」を母胎としながら、第二次大戦後の技術革新で新たに生まれた木造建築物の工法である。
この「在来工法」は、「木造軸組工法」「在来軸組工法」「在来木造」「木造軸組」などのさまざまな呼び方がされるが、その内容は基本的に同じである。
「在来工法」の特徴としては次のことが挙げられる。

1)鉄筋コンクリート製の「布基礎」(連続フーチング基礎)を採用し、土台と布基礎をアンカーボルトで緊結する
2)筋かいを入れて、プレート等で止めつけることにより、軸組全体を安定させる
3)壁材に構造用合板を採用する等により、壁に強度を与える
4)その他、材の接合部(仕口)に多様な金物を用いて、軸組全体を補強する
これらの工夫により構造的に強い木造建築が初めて可能となった。

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容積率

ようせきりつ
延べ面積を敷地面積で割った値のこと。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の延べ面積が90平方メートルならば、この住宅の容積率は90%ということになる。
建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。
さらに、前面道路の幅が狭い等の場合には、指定された容積率を使い切ることができないケースもあるので、注意が必要である。

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