資金について

印紙税

いんしぜい
契約書・受取書を作成する際に課税される国税のことである。
印紙税の納付方法は、課税対象となる契約書・受取書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことによって納税が完了する。
印紙税を納めなかった場合には、印紙そのものを貼付しないときは納付すべき金額の3倍(自ら申告したときは1.1倍)、消印をしないときは消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税される扱いとなっている(印紙税法第20条)。
具体的に印紙税が課税されるべき契約書・領収証等の種類は、印紙税法別表第一に規定されている(詳しくは「課税文書」を参照)。
印紙税の納税額(すなわち貼付し消印すべき収入印紙の額面)は下記の1)から4)のとおりである。
なお契約書を2通作成し、両方に契約当事者の署名又は押印がある場合には、その2通の両方についてそれぞれ所定の収入印紙を貼付し消印する必要があるので注意したい。

不動産売買契約書・建築工事請負契約書を作成するとき、収入印紙の額面は次のとおりである(印紙税法別表第一・1号文書、2号文書)。
・契約金額が500万円を超え1千万円以下のとき・・・1万円
・契約金額が1千万円を超え5千万円以下のとき・・・1万5千円
・契約金額が5千万円を超え1億円以下のとき・・・4万5千円

PAGE TOP

給与所得

きゅうよしょとく
給与によって得る所得をいい、所得税課税の対象となる所得の種類の一つである。給与とされるのは、俸給、給料、賃金、歳費、賞与や、これらの性質を有する給付である。
給与所得額は、原則として、給与収入額から給与所得控除額を控除した残額であり、所得税はこれに対して課税される。

つまり、原則として、

  「給与所得課税額=(給与収入額-給与所得控除額)×税率」

である。

なお、給与所得額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。

PAGE TOP

源泉徴収票

げんせんちょうしゅうひょう
正式名称は「給与所得の源泉徴収票」。
雇用者が、毎年1月初めに給与所得者に渡す書面である。
この源泉徴収票の「支払金額」の欄には、給与収入が記載される。
また給与収入から給与所得控除を差し引いた残額(給与所得)は「給与所得控除後の金額」の欄に記載される。
給与収入から給与所得控除を差し引き、さらに各種の所得控除を差し引いた残額は「所得控除後の金額」の欄に記載される。
なお「源泉徴収税額」は、給料や賞与からすでに差し引かれた源泉徴収の額の1年間の累計金額(年末調整を終了した後の累計金額)である。

PAGE TOP

固定金利選択型住宅ローン

こていきんりせんたくがたじゅうたくろーん
住宅ローンの種類の一つで、期間を定めて固定金利か変動金利かを選択する方法による住宅金融をいう。
当初一定期間を固定金利とし、固定期間終了後に、改めて見直した固定金利か変動金利かを選ぶタイプが多いが、最近はローン期間全体のなかでその一部分を固定か変動かの選択の対象にするタイプが現れるなど、その方法が多様化している。
将来の金利水準の変化など対する対応の幅が広がるが、負担すべき総額は確定しない。また、完全な固定金利や変動金利によるローンの場合と金利の決め方が異なることもあるので注意が必要である。

PAGE TOP

固定資産税

こていしさんぜい
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。
固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。
固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1又は3分の1に圧縮されている。
固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。

PAGE TOP

贈与税

ぞうよぜい
贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがある。いずれの方法の場合にも、財産の被贈与者が申告、納税しなければならない。

1)暦年課税
1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に対して課税する方法。この場合、基礎控除額は110万円で、これを超える額に対して累進的な税率(基礎控除額を超える額に応じて10~50%)によって課税される。

2)相続時精算課税
あらかじめ選択した一定の要件に該当する贈与者ごとに、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計金額から2,500 万円の特別控除額を控除した残額に対して課税する方法。この場合、前年以前にこの特別控除の適用を受けた金額がある場合には、2,500万円からその金額 を控除した残額がその年の特別控除限度額となる。また、控除額を超える額に対する課税税率は一律20%である。
なお、平成21年12月31日までに住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、2,500万円の特別控除額のほかに1,000万円までの住宅資金特別控除額を控除することができるなどの特例がある。

3)経済危機対策のための贈与税の軽減措置
さらに、経済危機対策のために、平成21年1月1日から22年12月31日の間に、20歳以上の相続人が直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けたときには、500万円までの贈与を、暦年課税、相続時精算課税のいずれにおいても非課税にする贈与税の特例措置が講じられた。

PAGE TOP

団体信用生命保険

だんたいしんようせいめいほけん
生命保険の類型の一つで、住宅ローン債務者を被保険者、債権者を契約者および保険金受取人とする生命保険契約をいう。
住宅ローンの借入者が債務返済中に事故によって借入金の返済不能に陥ったときに、その弁済を保険によって行なうことにより、住宅ローンの担保となっている土地・住宅に対する担保権の実行(当該土地・住宅の売却等)を回避することができる。
この契約は、ローンの貸出者と保険会社との間で締結されるもので、住宅ローン契約の際にその加入が必要条件とされることがあるほか、クーリングオフが適用されないこと、保険会社に対して告知が必要となることがあるなどの注意が必要である。

PAGE TOP

仲介手数料

ちゅうかいてすうりょう
媒介報酬(仲介報酬)とも。
宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約にもとづき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。

PAGE TOP

長期優良住宅

ちょうきゆうりょうじゅうたく
長期にわたり使用可能な質の高い住宅をいう。
その具体的な基準は明確には定まっていないが、単に物理的に長寿命であるだけでなく、ライフスタイルの変化などへの対応、住環境への配慮など、社会的に長寿命であることが必要であるとされる。「200年住宅」ともいわれる。
長期優良住宅の開発・普及は、優良な住宅ストックを形成するための重要な政策の一つであると考えられている。
2008年には、長期優良住宅の普及のために「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が制定された。それによると、
1)耐久性、耐震性、可変性、維持保全の容易性などについての一定の性能を有し、維持保全に関する計画が作成されるなどの要件を満たす住宅を認定する制度を創設し
2)そのような住宅の普及のために、建築確認の特例、税制上の優遇、超長期住宅ローンなどの措置を図ること
とされている。

PAGE TOP

つなぎ融資

つなぎゆうし
住宅・宅地の取得資金や工事代金に充てるため、公的な融資が実行されたり、不動産の売却代金を得るまでの間、一時的に資金を借りることをいう。金融機関により融資条件はさまざまであるが、短期融資として取り扱われる。
公的融資の実行は土地・建物の登記後とされ、登記は決済後でないとできないから、つなぎ融資が必要となるケースは多い。また、住宅の買い換えなどの際にも、購入の後に売却することが多く、同時決済などの便宜を得ない限りはつなぎ融資が必要である。

PAGE TOP

抵当権

ていとうけん
債権を保全するために、債務者(または物上保証人)が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。
債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

PAGE TOP

手付金等

てつけきんとう
売買契約の締結から宅地建物の引渡し前の間に支払われる手付金などの金銭で、最終的に代金の一部になる金銭のこと(宅地建物取引業法第41条第1項)。
宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、この手付金等を、第三者が保管するなどの方法で保全するように定めている。これは、売主が物件を引き渡せないなどの不測の事態が生じた場合に、手付金等が確実に買主に返還されるようにする目的で創設された制度である。

PAGE TOP

登記簿謄本

とうきぼとうほん
ある不動産に関する1組の登記用紙のすべての写しのこと。
登記簿謄本の末尾に登記官が押印することにより、その内容が正しいことを証明している。
土地の場合、登記簿謄本はその土地に関する「表題部」「権利部」(甲区・乙区)の写しである。また建物の場合、登記簿謄本はその建物に関する「表題部」「権利部」(甲区・乙区)の写しである。
なお1組の登記用紙の一部のみの写しは「登記簿抄本(とうきぼしょうほん)」という。
コンピュータシステムを導入している登記所では、登記簿謄本に代わるものとして「登記事項証明書」を交付している。

PAGE TOP

延べ面積

のべめんせき
建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1)自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで)
2)建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで)
3)共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)

PAGE TOP

表示登記

ひょうじとうき
土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。
表示登記に記載される事項は、土地の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「地番」「地目」「地積」「表題部所有者」等とされている。
また、建物の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「建物所在の地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「付属建物」「表題部所有者」等とされている。
区分建物(分譲マンションなど)については、一棟の建物全体についての表題部と個々の区分所有建物についてのものと、両方の表題部が存在する(詳細は「区分建物の登記記録」参照)。
なお一筆の土地または一個の建物について、最初に行なわれる表示登記のことを特に「表題登記」と呼ぶ(不動産登記法第2条第20号)。
新たに土地が生じた場合(埋立・分筆など)や、建物を新築した場合などには1月以内に表題登記を申請しなければならない。

PAGE TOP

不動産取得税

ふどうさんしゅとくぜい
不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。
不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされている。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。
ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされている(地方税法附則第11条の2)。
ちなみにここでいう「住宅」には別荘を含まない。ただし週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つ目の住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここでいう「住宅」に含まれる。
なお、一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられている。
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される(地方税法第73条の2第1項)。
ただし、新築によって建物を取得した場合には「最初に使用された日」または「譲渡された日」が「取得の日」とみなされて、その日における所有者が納税義務を負うケースがある(地方税法第73条の2第2項)。具体的には次のとおりである。

1)「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース
賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また一般の個人が建築業者に自己の居住用の建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初にその個人が入居した日が「取得の日」となる。

2)「譲渡された日」が「取得の日」となるケース
建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合には、新築の日ではなく、建売住宅が販売された日に課税される。このとき納税義務者は建売住宅の購入者となる。

なお、上記1)、2)の場合において、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされる。

PAGE TOP

変動金利型

へんどうきんりがた
住宅ローンのうちで、借り入れ期間中に借入金利が変動するものをいう。
変動する場合の金利は、長期プライムレート等に一定率を上乗せしたもの(住宅ローンプライムレート)を基準として決定され、原則として年2回見直しされる。返済金額は金利が変動するごとに変わるが、返済金額の増減を一定期間反映させない(つまりその期間中は返済金額が一定である)という方法がとられることもある。
 
変動金利型に対して、借り入れ期間の金利が固定されている住宅ローンもあり、これを「固定金利型」という。一定の条件の下で、固定金利と変動金利を選択できる「固定金利選択型住宅ローン」もある。

ページtop